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        今天(周三) 08:57

        2019年03月06日

        买房按套内面积算房价 或将取消公摊

        • 2019年03月06日
        • 来源:中安在线
        • 作者:

        中安在线、中安新闻客户?#25628;?一套100平方米的房子,实际可得套内面积可能只有70-80平方米,其余20%-30%就是常见的公摊比例。一直以来,公摊面积因认定标准相?#38405;?#31946;、没有设定上限等问题一直为人诟病。


          ?#23433;?#20037;,国家住建部发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房?#32479;?#20065;建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,其中,《住宅项目规范(征求意见稿)》将“公摊面积”的讨论推上了风口浪尖,或将在全国推广“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;薄?/span>


          那么,按套内面积计算会对我们的房价产生哪些影响?能否治理房地产行业乱象?在下一步的交易行为中,购房者应注意哪些方面?记者采访了相关职能部门和房地产交易机构,回应公众?#28304;宋?#39064;的关切。


          现状:公摊面积占比各有不同


          记者调查发现,在省城合肥,不同类型的房屋公摊面积占比各不相同。安徽中墅房地产经纪有限公司总经理郑力表示,一般情况下,多层住宅的公摊面积一般在10%-15%,高层住宅的公摊占比达到30%。但许多市民认为房屋楼层越高公摊占比越大,在我省的房地产市场上并不是如此。


          例如,位于庐阳区北二环与蒙城北?#26041;?#21475;的11层洋房住宅中,一套预测建筑面积109平米的住宅,其预测公摊面积为19平方米,公摊占比为17%左右。位于蜀山区望江西路的30层住宅公寓,建筑面积53平米,套内面积38平米,公摊占比约28%。而在庐阳区四里河路?#27426;?0层的高层住宅,套内面积为89平米,预测公摊面积为70平方米,公摊占比最高达到了21%。


          在合肥市一些销量火爆的一手房营销中?#27169;?#26681;据该市物价?#30452;?#26696;信息显示,金科·海昱东方项目公摊仅14%左右;位于滨湖新区庐州大道和云谷?#26041;?#21449;口向南处的融创融园项目公摊达到22.98%;位于省府东板块的招商雍和府,建筑面积140平方米的户型公摊约13.82%。


          所以公摊面积占比与总楼层高低并没有多大关系,但是不少开发商却以“低公摊”为卖点吸引购房者前去买房。


          追问:公摊面积的计算缺乏标准


          消费者一直为公摊面积买单,不禁追问,公摊面积包括哪些地方?它以什么标准计算?按照公摊面积交易会在生活中产生哪些额外消费?


          业内人士指出,对于公摊面积的处理,根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:


          1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫?#19994;齲?#20197;及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。


          2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的?#25351;?#22681;,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。


          记者搜索相关资料发现,至于公摊面积的具体比例,国?#39029;?#21488;的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里并没有强制性规定,只明确其比例由合同当事人来进行具体的约定。所以,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时对于实际面积“很受伤?#20445;?#26356;使之在未来要支出物业?#36873;?#21462;暖费等更多成本。


          以物业费为例。目前,我省物业费的收取标?#38469;?#25353;照房子面积来计算,但实际上大家居住的面积只有室内面积,这也就导致业主每个月?#23478;?#20026;那些不属于?#32422;?#30340;公摊面积买单。这一点一直为人诟病。


          此外,如果购房者对开发商报的公摊面积?#21482;騁商?#24230;,想?#32422;?#27979;量,?#37038;?#38469;情况来看,也不太可能。业内人士表示,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。


          也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但购房者也不会知道这一份有详细公摊情况的测绘成果。对公摊面积的公开的不?#35813;鰨?#20063;是不少开发商对公摊面积“动手脚?#20445;?#22312;交易上打概念牌,存在?#27426;?#31243;度上的猫腻。


          解读:交易方式改变会不会对房价产生影响?


          征求意见稿出台以后,不少消费者将这一规定简单理解为“取消公摊面积”。但业内人士认为,《住宅项目规范》只是?#38469;?#35268;范,并不是商品房交易规范。也就是说,房屋的“公摊面积”还是存在的,只是商品房交易的计算方式发生了改变。


          据合肥学院房地产研究所副所长凌斌介绍,我国在1998年提出住房制度改革时,将商品房的公摊面积纳入到房价中是有特定历史原因的,比如当时国?#19994;?#21830;品房市场方?#23435;?#33406;,但很多从农村来城市购房的消费者多抱有“各人自扫门前雪,休管他人瓦上霜”的心态。


          “那个年代,将公摊面积计入房价,有利于购房者增强对住宅公共区域的维护意识。”凌斌认为,我国房地产在过去20年蓬勃发展,如今商品房市场已经成熟,业主素质有了很大提升,很多开发商在“?#26376;?#21644;他律”的环境中诚信经营并有了责任担当,“因此,此?#25105;?#21457;舆论热议的《规范》中,公摊面积将从房价中剥离,我认为是水到渠成的事情。”


          那么,《规范》实施后是否对房价产生影响?凌斌表示?#23433;?#20250;”。凌斌认为,开发商会按照?#20013;?#30340;价格,按照得房率,将建筑面积换算成套内面积。比如合肥某楼盘一套100平米的房子,单价20000元/平方米,得房率为80%,那么开发商可能会按照套内,即25000元/平方米的价格销售,房价不变。“因为房款总价未变,表面上看房屋单价从2万元/平方米上涨到2.5万元/平方米,但总房价并未发生实质性的上涨。预测公摊大小不同,开发商宣传的策略也不同。


          提醒:在关注房屋单价的同时也要关注公共配套


          安徽中墅房地产经纪有限公司总经理郑力表示,其实,“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#24182;不是突然就提出的,早在很多年前就在重庆进行试点。现在在全国铺开成为房产调控政策不足意外。但是在我省,从政策的落地与市场的影响,可能还需?#27426;?#26102;间。


          郑力提醒,消费者在商品房交易过程中,要学会去适应新的买房计价模式,特别是二手房市场,得房率高的房子的优势将会逐渐显现出来。在选房过程中,既要关注房屋单价,也要关注小区公共面积的配套设施,防止开发商在公摊部分的质?#21487;?#22823;打折扣。同时,他还?#24247;鰨?#21333;价只是选房的一个参考,在总房价不变的情况下,要学会选择得房?#24335;?#39640;的房子,提高房屋的居住质量。(记者 顾继月 檀美玲)

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